Рынок коммерческой недвижимости переживает пандемию

Если брать всю коммерческую недвижимость в комплексе, а не по отдельным секторам, то ситуация сложилась не такая уж плачевная. Разумеется, сегмент гостиничной недвижимости и торговых центров пострадал сильнее всего, но говорить про стрит-ритейл, офисы и, в особенности, склады в контексте того, что эти направления сильно пострадали, не приходится. Поэтому с поправками на своеобразность года можно говорить о том, что 2020-ый был не самым плохим за последние 15 лет для рынка коммерческой недвижимости. В 2009 и 2015 годах собственники и строительные компании грустили гораздо сильнее.

Самый пострадавший сегмент – однозначно гостиничная недвижимость. Снижение загрузки номеров до 35% с прошлогодних 70% вынудило рантье и отельеров переформатироваться под среднесрочную и долгосрочную аренды. В результате массовых закрытий удалось избежать через изменение линейки предложения и реорганизацию некоторых небольших гостиниц либо под апартаменты, либо под апарт-отели со сменой управляющей компании.

Восстановление сегмента начнется со второй половины текущего года – к этому времени должно полностью открыться международное сообщение и большинство ограничений по карантину и передвижению будут сняты. А та часть юнитов, которая была переоборудована под более гибкое предложение, станет в определенной степени подушкой безопасности для гостиниц в будущем.

Коммерческая недвижимость и во время, и после пандемии представляет большой интерес как пассивный доход и инвестиция. Нужно исходить хотя бы из того, что арендная доходность по коммерческой недвижимости в 2-2,5 раза больше, чем по жилой. И риска глобальных потерь здесь нет, только если инвестор вошел деньгами в какой-то мутный проект. Апарт-отели, стрит-ритейл, площади в коворкингах, складские помещения – все эти кейсы будут пользоваться большой популярностью и в текущем году.

В офисной недвижимости многое будет зависеть от того, насколько гибко будут подходить к вопросам аренды собственники. За 2020 год доля коворкингов в офисных помещениях Москвы выросла с 3 до 5%, и в 2021 этот показатель будет расти и дальше. Более того, уже заключаются контракты на build-to-suit коворкинги, снимаются целые этажи.

При этом бизнес, особенно иностранный, понял, что сотрудники прекрасно справляются и на удаленном режиме, поэтому можно прогнозировать сокращение средних объемов на 20-25% - предприниматели понимают, что им не нужны огромные офисы, какими они были раньше, а некоторые подразделения просто останутся на дистанционном режиме работы бессрочно, соответственно, платить за пустые кабинеты резона нет. Поэтому тренда в офисной недвижимости, как видится на текущий момент, будет два – переход в формат коворкингов и сокращение снимаемых площадей либо расходов на офисы: есть тенденция к постепенному переезду компаний в бизнес-центры классом чуть ниже, чем те, в которых были арендованы помещения до этого.

По сути, актуальными останутся все сегменты и форматы. Все интереснее смотрятся уличные помещения, расположенные в глубинах спальных районов – онлайн-ритейлеры начали экспансию на этот рынок и открывают огромное количество пунктов выдачи заказов. Сегмент апарт-отелей, пострадавший сильнее остальных, будет еще интереснее для инвестиций, чем год-два назад, так как доходность может несколько возрасти с учетом небольшой просадки в стоимости и восстановлению рынка. Складская недвижимость будет наиболее востребованным сегментом на ближайшие несколько лет в связи с ускоренным развитием онлайн-торговли. Самые крупные сделки по аренде, покупке и застройке коммерческой недвижимости в 2020 году совершались именно с этом сегменте.
__________________
Алексей Кричевский,
Эксперт рынка недвижимости,
Академии управления финансами и инвестициями